相続税の小規模宅地等の特例とは?

相続税の基礎控除額が6割に縮小されたことによって、相続財産で大きな割合を占める自宅に高額な相続税がかかり、「自宅を売らなければならないのでは?」と心配な人も多いようです。そのようなことがないよう税法では、宅地の相続税課税価格を大幅に減額する「小規模宅地等の特例」があります。

自宅(家屋・土地)の相続税評価額の概算額を知るには?

そもそも自宅(家屋・土地)の相続税評価額はどのように決まるのでしょうか。

 

(1)家屋は固定資産税評価額と同じ

自宅の家屋(建物)の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。毎年、市区町村等から送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知書」に同封される「課税証明書」(地方自治体によって名称が異なる)に記載された家屋の「価格」または「評価額」が相続税評価額になります。

 

(2)宅地の概算金額の求め方

相続税を計算するときの宅地(自宅の土地)の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。一般的に市街地は「路線価」(その宅地に面する道路に付けられた価格)が決まっているので、ほとんどの宅地は路線価格式と考えてよいでしょう。
国税庁が公表する「路線価図」に1平米あたりの価格が示されていますので、これに宅地の面積を掛ければ、土地の評価額の概算がわかります(図表1)。

なお、路線価が定められていない土地は、固定資産税評価額に地域ごとに定められた「倍率」(注)を掛けて評価額を計算します。

(注)「倍率」は国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で見ることができます。

図表1 路線価図の見方と計算
図表1 路線価図の見方と計算

(3)マンションの場合

マンションの場合は、建物と土地の評価額にそれぞれ持分割合を掛けて計算します。
持分割合は、契約書や登記簿謄本に記載されています。

 

宅地の課税価格を80%減額できる小規模宅地等の特例

(1)小規模宅地等の特例とは

亡くなった人(被相続人)と一緒に住んでいた家族(親族)が自宅を相続しても、重い相続税がかからないように、宅地の課税価格を80%減額する「小規模宅地等の特例」という制度があります。
この特例を使えば、例えば、評価額3,000万円の土地であれば、600万円(3,000万円×20%)に減額することができます。
平成27年1月1日以後の相続から、この特例が受けられる居住用宅地の限度面積が拡大(240平米→330平米)されています(図表2)。

図表2
図表2

 

(2)この特例を使えるのは誰?

この特例を使えるのは、次のような人が自宅を相続する場合です。

  1. 被相続人の配偶者
  2. 被相続人と同居していた親族
  3. 被相続人と別居していた親族(持ち家がないこと)

3の別居していた親族というのは、1・2に該当する人がいない場合に、持ち家のない相続人(いわゆる「家なき子」)が相続するのであれば、「小規模宅地等の特例」を使えるというものです。

 

(3)事業用の宅地にも適用できる

被相続人の自営の店舗や工場などの事業用(不動産貸付業、駐車場等を除く)の宅地についても、小規模宅地等の特例を使うことができます。
この場合は、限度面積400平米までについて80%の減額を受けることができます。ただし、被相続人の事業を承継した親族が、その宅地を相続した場合など一定の要件を満たす必要があります。
また、平成27年1月1日以後の相続から、自宅と事業用の宅地について、それぞれの限度面積まで適用を受けられるようになり、最大730平米(330平米+400平米)まで適用できるようになりました(図表3)。

図表3
図表3

※小規模宅地等の特例の適用にあたっては、様々なケースや適用条件等がありますので、必ず税理士に相談しましょう。